15.10.2019

Eerst huiswerk maken, dan gespreid investeren

Investeringen in vastgoed zijn populair momenteel. ‘Natuurlijk kan het interessant zijn’, zeggen de vermogensbeheerders van CapitalatWork. ‘Maar mensen mogen niet denken dat vastgoed zaligmakend is. Spreiding is en blijft het motto.’

‘Grote vraag naar vastgoed’, kopten de media de voorbije zomer. De redenen liggen voor de hand: spaarboekjes brengen nog nauwelijks iets op en de rente stond nog nooit zo laag. Mensen die geen fan zijn van de volatiliteit van de beurs, geven vaak de voorkeur aan de stabiele vastgoedmarkt. Maar wat denken vermogensbeheerders over die investeringen? We legden ons oor te luister bij de specialisten van CapitalatWork.

‘Om met de deur in huis te vallen: ja, vastgoed past in zowat elke vermogensportefeuille’, zegt general manager Maarten Rooijakkers. ‘Ook wij krijgen de vraag steeds vaker van onze klanten: zou het een goede zaak zijn om te investeren aan de kust of in Spanje? Uiteraard gaan we telkens het gesprek aan. Dat zijn doorgaans interessante babbels.’

‘Zodra mensen hun geld hebben geïnvesteerd in vastgoed, liggen ze niet meer wakker van de evolutie van de prijs. Dat is een groot verschil met een portefeuille die belegd is in aandelen en obligaties. Sommige klanten worden zenuwachtig van die schommelingen. Gelukkig stellen we meestal vast dat klanten onze visie delen. Wij denken niet op de korte termijn, de waan van de dag laten we liever passeren. Wij hebben een horizon van vijf tot tien jaar nodig.”

Geld niet meer beschikbaar

Wie er aan denkt te investeren in vastgoed, moet wel rekening moet houden met enkele zaken. ‘Ik denk bijvoorbeeld aan de liquiditeit, of net het gebrek daaraan als het over vastgoed gaat’, legt CIO Erwin Deseyn uit. ‘Wie belegt in aandelen en van de ene dag op de andere wil cashen, heeft het geld met een druk op de knop op zijn of haar rekening. Dat is met vastgoed niet mogelijk. Daarnaast is er het verschil in kosten: bij aandelen betaal je 0,5 tot 1 procent kosten, bij vastgoed lopen de kosten van notaris, de registratiekosten en dergelijke algauw op tot 15 procent.’

Bij CapitalatWork houden ze een gouden regel altijd voor ogen. Erwin Deseyn: ‘We willen ten allen tijde het vermogen van onze klanten in stand houden en natuurlijk liefst op een gezonde manier laten groeien. Onze klanten zijn voornamelijk ondernemers: we weten dat ze er hard hebben voor gewerkt. Wij zijn vermogensbeheerders, maar zeker ook risicomanagers. Adviezen om te investeren in Lernout & Hauspie, Fortis of andere Tesla’s ga je van ons dan ook nooit krijgen. Wij raden kwalitatieve aandelen en (staats)obligaties aan. Om met een dergelijke portefeuille goede resultaten te behalen zijn twee zaken nodig: een beleggingsperspectief van meerdere jaren en voldoende diversificatie.’

Investeringen in vastgoed maken dus ook deel uit van de langetermijnvisie. Maarten Rooijakkers: ‘Wij zijn geen absolute vastgoedexperten, al sluit ik zeker niet uit dat we er ons in de toekomst meer op toeleggen. Ondertussen is het ook perfect mogelijk om in aandelen en obligaties te beleggen van grote bedrijven die actief zijn in de vastgoedsector, in de brede zin van het woord. Bedrijven zoals CBRE, Vinci en Warehouses De Pauw, kunnen aan de juiste prijs interessant zijn. De ene is gespecialiseerd in commerciële panden, de tweede is het grootste Europese bouwbedrijf, de derde is actief in logistieke panden. Dat illustreert meteen een van onze belangrijkste adviezen aan klanten: zorg voor spreiding.’

Niet van een andere planeet

Wie wil investeren in vastgoed, doet dat dus beter niet in een groot project op een en dezelfde plaats. Geen goed idee dus om een volledig flatgebouw op de zeedijk te kopen. ‘Maak je huiswerk’, zegt Erwin Deseyn. ‘Louter en alleen in vastgoed investeren, zullen we nooit aanraden. Want vastgoed is geen belegging van een andere planeet, investeringen zijn ook altijd afhankelijk van een aantal factoren. Bij vastgoed is de rente ongetwijfeld de belangrijkste factor, maar ook het juist inschatten van de toekomstige huurinkomsten is cruciaal.’ Volgens experts zal de lage rente nog wel een hele tijd standhouden. Zijn er andere potentiële speledervers voor wie graag in vastgoed investeert? Maarten Rooijakkers en Erwin Deseyn kijken daarvoor naar de politiek. ‘Op termijn is het altijd mogelijk dat vastgoed fiscaal aangepakt wordt’, kijkt de algemeen directeur richting toekomst. ‘Maar politici gaan zich natuurlijk niet populair maken als het ooit zo ver komt.’

‘Vandaag zitten we in België al met een hoge fiscale druk’, vult zijn CIO aan. ‘Als het vastgoed in het vizier zou genomen worden, wordt dat een stevig probleem. Vandaag zijn alle bezittingen in ons land samengeteld zowat 2.200 miljard euro waard. Ongeveer 1.000 miljard hiervan wordt vertegenwoordigd door vastgoed. Je moet geen topeconoom zijn om te beseffen dat zo’n fiscale ingreep een ongelofelijk grote impact zou kunnen hebben.’

‘Groeidynamiek is belangrijk’

CapitalatWork is een dochter van Foyer SA, de grootste Luxemburgse verzekeraar. Die is in handen van één familie. ‘Onze aandeelhouder
kijkt op de lange termijn, net als wij’, vertelt general manager Maarten Rooijakkers. ‘We kunnen rechtstreeks met hen rond de tafel
zitten en er wordt ook echt naar ons geluisterd.’

De Benelux is de thuismarkt van CapitalatWork en dat zal allicht ook zo blijven. ‘In deze drie landen zijn er genoeg opportuniteiten’, legt CIO Erwin Deseyn uit. ‘Worden we actief in meer landen, wordt het ook gecompliceerder. Als er zich in de Benelux mogelijkheden tot overnames voordoen, overwegen we dat wel. Want een groeidynamiek is belangrijk voor elke onderneming. Dat uit zich ook op andere manieren. Zo lanceerden we recent een nieuwe app. We investeerden de voorbije jaren ook veel in nieuwe en vernieuwde kantoren, zoals in Kortrijk, Gent, Waals-Brabant en in Antwerpen, waar we neerstreken op Nieuw Zuid.’

Artikel gepubliceerd in Voka Ondernemen